KO JE ZAPRAVO NACIONALNA KORPORACIJA ZA OSIGURANjE STAMBENIH KREDITA?

Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (u daljem tekstu NKOSK), osnovana je 2004. godine i u svom predstavljanju navodi da je nastala po ugledu na kanadski model - Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).

Iako bi to trebalo da stvori utisak da je dobro što je tako nešto preuzeto iz Kanade, koja ima vrlo razvijen i stabilan bankarski sistem, sličnost između ta dva modela skoro da ne postoji.

Tema o ovoj organizaciji će biti posebno obrađena u tekstovima koji slede.

Za sada, samo skrećemo pažnju da  bankarsko poslovanje u Srbiji i bankarsko poslovanje u Kanadi nemaju skoro ništa zajedničko.

Kada živite u Kanadi, glavnica kredita vam nikada neće rasti, niti vam otplata kredita može biti vezana za neku drugu valutu koja nije njihova domaća valuta – kanadski dolar; posle prvih pet godina ugovora bez problema možete preći kod druge banke, ukoliko vam ponudi bolje uslove; prosek kanadskih kamata na stambene kredite iznosi od 1 do 4% godišnje, dok u Srbiji tek kreće od 4% nominalno, a sa dodatkom valutne klauzule uvek plaćate još toliko na ime automatske revalorizacije. U Kanadi će vam jasno, na 945 strana, objasniti sve što treba da znate o kreditu, hipoteci, mesečnim primanjima, porezu i ostalim sporednim pitanjima pre nego kupite nepokretnost.

U Kanadi će vam jasno reći da vam je ovo osiguranje potrebno ukoliko nemate 20% za učešće  i da će vas tada kredit koštati skuplje, kao i da to nije u vašu korist, već u korist zajmodavca. U Srbiji će vam reći da vam je kredit povoljniji ako se osigurate kod NKOSK-a i ubediće vas da je to u vašu korist, te to osiguranje vi i platite.

U Kanadi se osim banaka davanjem kredita bave i mnoge druge organizacije - hipotekarne kompanije, osiguravajuće kompanije, unije kreditora i tako dalje, dok u Srbiji banke imaju potpuni monopol za davanje kredita.

U Kanadi možete i sami da izračunate svoju kreditnu sposobnost, pomoću transparentnih formula u koje je uključen i vaš život. U Srbiji vas ubede da ste kreditno sposobni za 30 godina, a od toga su vam samo tri prve rate manje do  50% ukupnih mesečnih primanja. Posle tri rate, vaš život zamenjuje vaša rata.

U Kanadi, kada imate problem sa otplatom kredita, prvo se obratite kanadskoj korporaciji za hipoteke koja će vam dodeliti osobu – „mortgage profesional“, koja ima zadatak da shodno vašoj situaciji,  pronađe najbolji model kako bi se problem prevazišao (menjanje kamate, otplatnog perioda, moratorjum i tako redom) dok ste u Srbiji ostavljeni samo na milost i nemilost banke, koju uopšte i ne zanima da li možete da izađete iz krizne situacije ili ne. NKOSK je isključiv u tome da sa vama neće ni komunicirati. Dakle, nacionalna korporacija u Kanadi radi aktivno na tome da do raskida ugovora ne dođe, a pravila koja je definisao NKOSK u Srbiji idu za tim da raskid i aktviranje hipoteke bude što brže i efikasnije. Poznato je da se mnogo brže raskidaju ugovori o kreditu gde je država preko NKOSK-a, a o trošku korisnika kredita preuzela jemstvo – tolerancija banaka u smislu moratorijuma, reprograma i pronalaženja mogućnosti skoro da ne postoji, o čemu ima dosta materijala kao dokaz navodima.

Banka u Srbiji ima vašu nekretninu koja je pod hipotekom, ima državu kao jemca (SVE PORESKE OBAVEZNIKE koji će kroz NKOSK plaćati rate) ima vašu ličnu menicu, administrativnu zabranu i jednom rečju, ima hipoteku nad vašim životom. Jednom kada potpišete ugovor sa bankom i predate joj sredstva obezbeđenja, kako su mnogi već shvatili i kako sami izjavljuju, kao da ste potpisali ugovor sa samim đavolom. Nigde zaštite, nigde prava, svi konci su samo kod banke i kad-tad, u državi gde je nezaposlenost iznad svake pristojne granice, gde se zaposleni polako ali sigurno pretvaraju u belo roblje, isto tako sigurno, postajete dužnički rob.

Država, odnosno poreski obaveznici, koji plaćaju krajnji ceh svakog neprofesionalnog bankarskog poslovanja, nemaju nikavu kontrolu nad bankarskim sistemom koga čine centralna banka i ostale banke. Monopol koji su banke uvele u Srbiju, treba da prestane. Stvoreni karteli jedino se mogu rešiti uvođenjem pravila u njihovo poslovanje, strogim nadzorom, ne samo u domenu redovnog dostavljanja izveštaja (što je sada jedini realni vid nadzora), već u domenu zakonitog poslovanja i poslovne etike, od strane nezavisnog državnog tela koje nije u sukobu interesa prilikom vršenja kontrole, kao i  omogućavanjem da kredite daju i druge zakonom organizovane kreditne organizacije.
Okosnicu bankarskog sistema u Kanadi čine najveće domaće banke („the big six“). U Kanadi imate posebno Bank of Canada (centralnu banku, kao što je u Srbiji NBS), posebno The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) za nezavisno vršenje nadzora nad finansijskim sistemom, posebno nezavisno telo Financial Consumer Agency of Canada, koje se bavi zaštitom korisnika finanskih usluga.

U Srbiji, kao i u Kanadi, treba da postoji posebna institucija koja se bavi samo potrošačima – korisnicima finansijskih usluga. To je takođe jedan od ciljeva Centra – stvarna, institucionalna zaštita od strane državnog organa nezavisnog od banaka (organa čiji prihodi ne zavise od rada banka, čiji zaposleni ne dobijaju kredite od istih tih banaka, organa čiji zaposleni ne sprovode zajedničke seminare i kontinuirane konsultacije sa istim tim bankama radi jedinstvenog nastupa).

Ukratko, u Kanadi, odakle je navodno preslikan model NKOSK-a, ništa nije isto kao u Srbiji. Tamo postoji uređeni, stabilni bankarski sistem. Kada uporedno pogledate podatke, shvatite koliko je bankarski sistem u Srbiji uveo totalitarizam.

Najspornije od svega je kako je država odlučila da kroz NKOSK učestvuje u kreiranju fitktivno deviznih kredita i time podrivanju sopstvene valute. Okosnicu neprofesionanog i neodgovornog bankarskog poslovanja NKOSK treba ukinuti, prethodno zaključene ugovore sa bankama raskinuti, jer su banke jednostrano promenile bitan elemenat ugovora – kamatu, što je bio razlog za raskid polise, do koga još uvek nije došlo, a novac vratiti svakom korisniku kredita.  Ne postoji nijedan razlog da  SVI PORESKI OBAVEZNICI plaćaju krajnje neprofesionalno,  neetičko i nezakonito  ponašanje većine banaka koje posluju u Srbiji.

Svaki pokušaj uticaja na državne organe, sudove, tužilaštva, koji će tek još jače nastupiti, treba najstrože kazniti.

Kada je NKOSK uspostavljen, poslovanje Korporacije bilo je obavijeno velom tajne. Svi su mislili da se radi o osiguranju kredita, jer je tako usmeno predstavljeno, te da je i porodica korisnika kredita osigurana od rizika da korisnik ne doživi kraj otplatnog perioda. Sigurnost porodice je bio prevshodni motiv korisnika kredita da se dodatno plati i NKOSK. Drugo je pitanje što su banke ciljano usmeravale ka NKOSK-u time što su kamate bez NKOSK-a bile veće čak par procentnih poena. Na taj način, kredit osiguran kod NKOSK-a je postao povoljniji, a ne skuplji kao u Kanadi. Očigledno, banke su znale i čemu NKOSK služi i direktno su uticale na uvođenje takve vrste državnog jemstva. Korisnici kredita nisu znali o kakvoj vrsti „osiguranja“ se  radi? A državni funkcioneri, da li su oni znali? Videćemo uskoro.

Nakon par godina, sa prvim problemima i na zahtev određenih udruženja, objavili su se dokumenti o radu NKOSK-a, kada je postalo jasno da je država samo osigurala banke, a o trošku korisnika kredita.
Takođe, ispostavilo se i da se ne radi o osiguranju, jer osiguranje podrazumeva isplatu premije kada nastupi osigurani slučaj, a ne jemstvo do daljnjeg i to na teret platioca premije osiguranja / korisnika kredita. Kako uostalom NKOSK plaća, korisnik kredita i dalje duguje, a premiju je platio korisnik kredita? Suviše mnogo pitanja i suviše nelogičnosti. Korisnik plati premiju, država preuzme rizik, a banka preuzme profit. Izuzetno rešenje, ali samo za banke. Ili na primer, u slučaju zaposlenih NKOSK-a – niko ne plati (jer takvu odluku donese Upravni odbor NKOSK-a, kao da se radi o privatnoj kompaniji) a država preuzme rizik? Još zanimljivije za analizu!

Po pravilima NKOSK-a, banka je dužna da dokumentuje da se kredit ne plaća redovno tri meseca, kopije prve i druge opomene o prodaji nepokretnosti, i onda NKOSK preuzima plaćanje – ukupne sume nenaplaćenih anuiteta i dalje redovno servisira mesečne anuitete, do prodaje; po prodaji imovine, NKOSK treba da plati banci i do 75% neto ostvarenog gubitika banke.

Takav model ne samo da nema u vidu i korisnika kredita, već služi da banke i nemaju potrebu da bilo koji problem, ako ga korisnik kredita ima, razmatraju – samo treba efikasno da proglase kredit dospelim i pređu na državne jasle, na leđa svih poreskih obaveznika.

Do sada je iz budžeta NKOSK-u, samo na ime dokapitalizacije  uplaćeno: 427.198.500 RSD 02.11.2005; 614.797.639,76 RSD 25.06.2009; 2.076.000 RSD 14.08.2006; 909.265.161,22 RSD 14.07.2010; 1.219.431.838,61 RSD 17.11.2015; 7.139.727,4 RSD 24.02.2005; 482.861.350 RSD 26.07.2011; 210.000.000 RSD 17.10.2006; 195.000.000 RSD 14.01.2011; 1.300.080.641,85 RSD 05.04.2013; 9.885.355 RSD 14.03.2006; 464.398.988,56 RSD 18.05.2012; 68.934.222,23 RSD 03.07.2007; 2.000.000.000 RSD 13.02.2008; 381.274,5 RSD 03.11.2004; 374.360.000 RSD 08.10.2004; 128.499.137,65 RSD 15.07.2008 i 501.135.964,46 RSD 30.05.2014, sve zvanično objavljeno na portalu Agencije za privredne registre.

Odredbom člana 23, stav 1, tačka 1 Pravila poslovanja NKOSK-a, definisano je da Korporacija može raskinuti ugovor sa bankom ili drugom finansijskom organizacijom i odbiti dalje osiguranje kredita ukoliko Korporacija utvrdi da banka ili druga finansijska organizacija ne poštuje odredbe ugovora ili izvrši promene uslova u ugovoru o kreditu koji je osiguran, bez prethodne pismene saglasnosti Korporacije.
 
Nije poznato da je Korporacija iz razloga jednostrane promene kamatne stope raskinula bilo koji ugovor sa bankom. Zašto? Rok za raskid nije definisan, te se raskid može i sada izvršiti, jer su uslovi promenjeni, ali odgovornost uprave NKOSK-a, kako tadašnje, tako i svih narednih, mora biti utvrđena u zakonito sprovedenom postupku. Povećanjem kamatne stope koje su banke jednostrano izvršile, samo je još više pojačan efekat finansijske klopke u koju su korisnici kredita upali. Do sada niko nije odgovarao.
 
Raskidanje ugovora o osiguranju i ukidanje NKOSK-a, nateralo bi banke da kredite odobravaju shodno realnoj kreditnoj sposobnosti. Korisnici čija  primanja nisu ni na koji način vezana za strane valute CHF i EUR, nikad zapravo nisu ni bili kreditno sposobni za fiktivne devizne kredite, već se odobravanje takvih kredita vršilo upravo zbog obezbeđenja, tj.kolaterala – NKOSK-a, hipoteke i ličnih menica kojima je založena sva trenutna i sva buduća imovina korisnika kredita.
 
NKOSK po uzoru na kanadski model može postojati samo kada se i korisniku kredita u Srbiji obezbedi isti stepen sigurnosti i profesionalnosti kao što je to izvršeno u Kanadi.
 
Njegovo poslovanje je trenutno jedno od najspornjih pitanja, posebno kada se ima u vidu da su odlukama istog tog NKOSK-a, 22 zaposlena u NKOSK-u, po Izveštaju državne revizorske institucije, bili oslobođeni, odnosno banke su bile u tim slučajevima oslobođene plaćanja premije, ukupno oko pet i po miliona dinara,  prilikom zaključivanja stambenog kredita između zaposlenog NKOSK-a i banke. Odgovor NKOSK-a na izveštaj državne revizorske institucije jeste da su obustavili tu praksu 2014, ali da je to bilo u skladu sa odlukom uprave NKOSK-a, a na teret poreskih obaveznika, evidentno.
 
Posebno je interesantno koji je sadržaj tih ugovora o kreditu i da li su i od strane banaka dobijali povlašćeni položaj u odnosu na ostale korisnike kredita, ali to je  pitanje za Agenciju za borbu protiv korupcije. 
 
 Autor: pravno ekonomski tim